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没有购房资格并非房屋买卖合同解除的条件

作者:长沙律师事务所 来源:商律 时间:2019-08-08 14:43:47 阅读:

[导读]: 2014年至2016年5月期间,王某从个人放高利贷开始,逐步招揽余某、杨某、林某等社会闲散人员组成假借房产中介公司名义实为违法放贷的犯罪团伙,并逐步形成了以王某为首的较为固定的犯罪集团。王某等人在市区范围内,以非法经营民间借贷为幌子

  一、案情简介:

  2016年8月21日,王某某与艾某及链家公司签订《买卖定金协议书(编号D×)》,艾某于当日支付王某某定金5万元,王某某确认收到艾某支付的定金5万元;

  2016年8月24日,王某某与艾某及链家公司签订《房屋买卖业务签订文件合订本(合同编号×)》,包括《交易资金托管提示函》、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《居间服务合同》、《补充协议(合同编号×)》。《补充协议(合同编号×)》第四条约定,违约责任,

  3、乙方若出现下列情形之一的,构成根本违约,且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:

  (1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。2016年8月28日,链家公司工作人员与王某某核验房屋。2016年8月30日,艾某支付王某某第二笔定金25万元,王某某确认收到艾某支付的第二笔定金25万元。2016年9月29日,王某某发出解除通知,解除通知的内容为“艾某:贵我方于2016年8月24日签订了《北京市存量房买卖合同(经纪成交版)(合同编号×)》以及《补充协议(合同编号×)》。

  其中《补充协议》第四条第3款的约定:乙方若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:

  (1)提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;

  (2)拒绝购买该房屋的;

  (3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的,乙方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金,多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。经查实,贵方不具备北京市存量房的购房资质,根本无法办理房屋所有权转移登记手续,已构成根本违约。

  现我方书面通知贵方,自本通知送达之日起正式解除《北京市存量房买卖合同(经纪成交版)(合同编号×)》以及《补充协议(合同编号×)》。同时,请贵方尽快与我方联系办理违约金结算手续,以防给双方造成进一步的损失。”

  2016年10月19日与10月26日,王某某发出两份律师函,两份律师函内容相同,均为“艾某:您好!就您与王某某履行门头沟区冯石环路×号房屋买卖合同的相关事宜,北京周玉顺律师事务所依法接受王某某的委托,指派周玉顺律师出具此律师函,函告内容如下。就购房款的下列问题,请您予以回复:

  1、如已办理贷款,请您告知我方批款时间及具体的贷款进度,

  2、如未办理贷款,请您告知理由,并告知我方办理贷款的具体时间;

  3、如不通过贷款,请您告知我方购房款的筹集方式及付款时间。请您收到本函后3日内就函告内容,以书面形式答复我方,若您未如期答复,相关法律后果将由您本人承担。”王某某签收第一份律师函但未回复,王某某拒签第二份律师函。

  11月8日,艾某取得购房资格。其后王某某将艾某起诉至法院,请求解除王某某与艾某于2016年8月21日签订的《买卖定金协议书(编号D×)》以及王某某与艾某于2016年8月24日签订的《房屋买卖业务签订文件合订本(合同编号×)》,包括《交易资金托管提示函》、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《居间服务合同》、《补充协议(合同编号×)》,并有艾某承担诉讼费。

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  二、律师观点:

  1.艾某在签订合同之时不具备购房资格是否符合法定解除权情形。

  购房资格的含义及其法律性质:2011年02月16日发布的《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》规定,自本通知发布次日起,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。购房资格是行政机关对过户设定的前提条件,系买受人应具备的履行房屋买卖合同义务的能力。本案中艾某在签订合同之时不具备北京市购房资格。

  《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

  (二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

  (五)法律规定的其他情形。针对其中第二项、第三项情形,房屋买卖合同的主要债务是指出卖人的过户、交付义务,买受人的付款义务。

  因此购房资格的取得并非房屋买卖合同的主要债务内容。本案不适用上述第二项、第三项情形。针对第四项情形,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。双方合同中并不存在关于购房资格的约定,因此未违反合同约定的义务。关于法律规定的义务,《中华人民共和国合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。艾某没有如实陈述自己尚不具备购房资格,违反了法律规定的依据诚实信用原则而产生的如实告知义务,构成违约。但该违约行为是否致使不能实现合同目的?即是否构成根本违约。房屋买卖合同,从出卖人方面来看是取得购房款的所有权,从买受人方面来看是取得房屋的所有权。通常以下情形可以认为构成根本违约:履行期限构成合同的必要因素,超过期限履行将严重影响订立合同所期望的经济利益;继续履行不能得到合同利益;债务人拒绝履行合同的全部义务;履行质量与约定严重不符,无法通过修理、替换、降价的方法予以补救。艾某在履行期限届满前未取得购房资格,不会导致合同不能继续履行,双方继续履行房屋买卖合同,王某某仍可以得到合同利益。购房资格系过户的必备条件,属于买受人履行债务的能力范畴,买受人不具备购房资格,出卖人可以中止履行,但暂不具备履行债务的能力,并非根本违约,故艾某的违约行为并未致使不能实现合同目的。本案亦不存在法律规定的解除合同情形。

  2.艾某在签订合同之时不具备购房资格是否构成合同约定的卖房人行使解除权情形。

  《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。王某某与艾某签订的《补充协议》约定,乙方(艾某)若出现下列情形之一的,乙方构成根本违约,且甲方(王某某)有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。其中包括:提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效,导致无法办理房屋所有权转移登记手续的。艾某于2016年8月24日签订购房承诺书,承诺其遵守限购政策规定,提交的材料均真实、合法、有效,并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符,违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续,本人愿意承担由此造成的一切法律责任。在签订购房承诺书之初,艾某未取得北京市购房资格,但是在签订合同之前出售自己名下一套房屋,并于履行期限届满前取得了购房资格。并未导致无法办理房屋所有权转移登记手续,因此律师认为本案不符合合同约定的卖方行使解除权情形。

  三、相关法律法规:

  《中华人民共和国合同法》

  第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

  第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

  第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

  (二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

  (五)法律规定的其他情形。

  《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》

  自本通知发布次日起,对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。

 

四、案件结果:

    原告的诉讼请求被驳回,并负担案件诉讼费。

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