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征收拆迁律师解读:农村集体土地征收流程

作者:长沙律师事务所 来源:商律 时间:2021-05-13 00:42:48 阅读:27次

[导读]: 农村集体土地征收是指国家为公共利益的需要,通过法定程序,将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。实践中,不少行政机关和被征收人对如何进行集体土地征收感到困惑,小编根据《土地管理法》修改前后的变化,对农村集体土地征收流程进行了梳理汇总,仅供大家参考交流,不当之处欢

农村集体土地征收流程
农村集体土地征收是指国家为公共利益的需要,通过法定程序,将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。实践中,不少行政机关和被征收人对如何进行集体土地征收感到困惑,小编根据《土地管理法》修改前后的变化,对农村集体土地征收流程进行了梳理汇总,仅供大家参考交流,不当之处欢迎指正!
一、根据修改前《土地管理法》《土地管理法实施条例》等相关法律法规的规定,农村集体土地征收通常按照以下程序和步骤推进:

第一步:发布拟征地公告
由征收部门在被征收土地所在地的村、组范围内发布拟征地公告,如果是乡、镇农民集体所有的土地,还应在乡、镇,以书面形式告知被征土地的农民集体经济组织和农户,征地范围、位置、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。公告后,凡抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。

第二步:确认调查结果
征收部门应委托相应资质的勘测单位,或者会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积,地上附着物种类、数量、规格等,调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

第三步:组织征地听证
在征地依法报批前,征收部门应告知被征地农村集体经济组织和农户,对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。权利人申请听证的,应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

第四步:拟定“一书四方案”并上报审批
由征收部门根据前述程序,按照《建设用地审批管理办法》对报批材料的要求拟订“一书四方案”即:建设用地说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供应土地方案,并组卷向有批准权的机关报批。

第五步:发布土地征收公告
征收土地的市、县人民政府应当在收到省比较行政机关或国务院征地批复文件之日起10个工作日内在被征地所在地的乡(镇)村、组发布土地征收公告。
公告内容包括征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途,征收土地的所有权人、位置、地类和面积,征地补偿标准和农业人员安置途径,办理征地补偿登记的期限、地点等事项。

第六步:征地补偿登记
被征地的所有权人、使用权人应当在征收土地公告规定的期限内,持土地权属证书到公告指定部门办理征地补偿登记手续。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的,其补偿内容以调查结果为准。

第七步:拟定征地补偿安置方案并公告
1.方案拟定、修改和报批
征收部门根据省或国务院征地批复批准的征收土地方案,拟订征地补偿安置方案,在被征收土地所在地的乡(镇)、村予以公告,听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见,之后修改完善报市、县人民政府批准后组织实施。公告内容一般包括:
被征收土地的位置、地类、面积;
地上附着物和青苗的种类、数量;
需要安置的农业人口的数量;
土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;
安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;
地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;
农业人员的具体安置途径;
其他有关征地补偿、安置的具体措施。
2.修改方案并公告
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证的,土地行政主管部门应当研究对征地补偿、安置方案的不同意见,根据实际情况组织听证。确需修改征地补偿安置方案的,应当依照有关法律、法规和批准的征收土地方案进行修改并公告。
3.对补偿标准有异议的处理
权利人对补偿标准有争议的,由批准征地补偿、安置方案的市、县人民政府组织协调;协调不成的,由批准征收土地征地补偿、安置方案的上一比较人民政府复议(裁决)。

第八步:落实征地补偿安置费用
征收部门按规定在拟征地补偿安置方案批准之日起三个月内全额支付征地补偿、安置以及社保费等各项费用。

第九步:签订征地补偿安置协议或作出征地补偿安置决定
根据征地补偿安置方案确定的补偿标准,由被征收人与征收部门签订补偿安置协议(实践中,根据实际情况也可在拟征收阶段签订补偿安置协议)。
个别未能达成协议的,市、县人民政府应当依据征地补偿安置方案、评估报告及其他人签订的补偿安置协议等内容及时作出征收补偿决定并送达。

第十步:交出土地、地表清除等行政强制行为
1.责令交出土地
被征收人在征收补偿行为作出后应当如期交付土地,违反土地管理法律、法规规定,阻挠国家建设征收土地的,由县比较以上政府土地行政主管部门责令交出土地。
2.地表清除行为
如果被征收人对征收补偿行为、责令交地行为不提起行政复议或者行政诉讼,拒不交出土地的,征收部门可申请人民法院强制执行。根据法院准予执行裁定,实施地表清理和房屋拆除,相关强制行为不得扩大强制清理的范围或者使用违法手段造成被征收人扩大损失的产生。

二、根据修改后《土地管理法》(2020-01-01施行)《土地管理法实施条例(修订草案)》等相关法律法规的规定,农村集体土地征收通常按照以下程序和步骤推进:

第一步:发布土地征收启动公告
需要征收土地,市、县人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的,应当发布土地征收启动公告。征收土地启动公告应当在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内发布。公告内容包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等。土地征收启动公告自发布之日起,任何单位和个人不得在拟征地范围内抢栽抢建;违反规定抢栽抢建的,不予补偿。

第二步:土地现状调查和社会稳定风险评估
土地现状调查的内容包括土地的权属、地类、面积,以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等信息。
社会稳定风险评估应当对征收土地的社会稳定风险状况进行综合研判,确定风险点,提出风险防范措施和处置预案。社会稳定风险评估结果是申请土地征收的重要依据。

第三步:拟定征地补偿安置方案并公告
市、县人民政府应当依据社会稳定风险评估结果,结合土地现状调查情况,组织自然资源、财政、农业农村、人力资源和社会保障等有关部门编制征地补偿安置方案。征地补偿安置方案包括征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等内容,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
(1.征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。2.征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准,由省、自治区、直辖市制定。3.对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,尊重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。4.县比较以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法,由省、自治区、直辖市制定。)
方案拟定后,市、县人民政府应当在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内发布征地补偿安置公告,听取被征收土地的农村集体经济组织成员的意见,公告时间不少于三十日。公告应当载明征地补偿安置方案、办理补偿登记期限、异议反馈渠道等内容。
多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的,市、县人民政府应当组织听证。研究农村集体经济组织成员的不同意见,根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

第四步:征地补偿登记
被征地的所有权人、使用权人应当在补偿安置公告规定的期限内,持不动产权属证明材料办理征地补偿登记手续,未如期办理征地补偿登记手续的,其补偿内容以前期调查结果为准。

第五步:保证征地补偿安置费用
市、县人民政府应当组织有关部门对拟征收土地和地上房屋等进行测算评估,将土地补偿费、安置补助费、农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用以及社会保障费用等足额预存,保证专款专用、足额到位。未足额预存的,不得申请土地征收。

第六步:签订征地补偿安置协议或作出征地补偿安置决定
市、县人民政府根据征地补偿安置方案、评估报告等,组织有关部门与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。个别确实难以达成协议的,不影响征地申请报批,但需要在申请征收土地时如实说明。
对于个别未签订征地补偿安置协议的,市、县人民政府应当依据征地补偿安置方案、补偿登记结果、当地补偿政策以及其他被征收人签订的补偿协议等内容及时作出征地补偿安置决定。

第七步:征收申请报批
相关前期工作完成后,市、县人民政府方可提出土地征收申请,按照《土地管理法》第四十六条的规定报有批准权的人民政府批准。有批准权的人民政府对征地是否符合《土地管理法》第四十五条规定的公共利益进行审查,符合条件的,应当在国务院规定的时限内批准。

第八步:发布土地征收公告
土地征收申请经依法批准后,县、市人民政府应当发布土地征收公告,并组织实施。公告内容包括征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途,征收土地的所有权人、位置、地类和面积,征地补偿标准和农业人员安置途径等事项。

第九步:落实征地补偿措施
征地批复公告后,对于前期还没有签订征地补偿安置协议的被征收人,实施征收的人民政府将与其进一步协商,如果协商不成,市、县人民政府应当对个别被征收人及时作出征地补偿安置决定。
征收机关应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用,确保各项补偿安置措施落实到位。
被征收土地的所有权人、使用权人对土地征收不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第十步:强制执行
被征收土地所有权人、使用权人在规定的期限内对征收补偿行为不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在规定的期限内又不腾退的,由市、县人民政府依法申请人民法院强制执行。根据法院准予执行裁定,实施地表清理和房屋拆除,相关强制行为不得扩大强制清理的范围或者使用违法手段造成被征收人扩大损失的产生。
人民法院强制执行完毕后,征收基本完成。实施征收的人民政府应当对被征收地块进行清理,整理出净地后,再通过划拨或是出让的方式将该地块交给新的开发单位,以建设新的项目。

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