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长沙律师事务所解读:离婚无房住,居住权协议来帮忙

作者:长沙律师事务所 来源:商律 时间:2022-01-06 12:30:47 阅读:157次

[导读]: 依据我国《中华人民共和国民法典》的相关规定,居住权是指自然人为满足生活居住的需要,按照合同约定或遗嘱对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。值得注意的是,民法的居住权与公法的居住权不同。公法中的居住权是指国家保障人人有房屋居住的权利,也叫住房权。而民法典中的居住权是民事权利,是用益物权中的一种。

小曾最近正在向律师咨询诉讼离婚的事情,因小曾名下无住房,这对她争取儿子的抚养权十分不利,小曾的父母愿意无偿提供其夫妻共有的一套房屋给小曾和外孙居住,故律师建议他们根据《中华人民共和国民法典》中居住权的有关规定,由小曾与其父母签订《居住权协议书》,并对该协议办理公证,将公证书作为证据提交法院。小曾听从了律师的建议,与其父母共同来到我处,提交了三人的身份证、居民户口簿、小曾儿子的出生医学证明、小曾父母的房屋所有权证等资料,要求本处根据他们的意思代为起草《居住权协议书》,并提出对该协议办理公证的申请。

法律依据
1

居住权的定义

依据我国《中华人民共和国民法典》的相关规定,居住权是指自然人为满足生活居住的需要,按照合同约定或遗嘱对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。值得注意的是,民法的居住权与公法的居住权不同。公法中的居住权是指国家保障人人有房屋居住的权利,也叫住房权。而民法典中的居住权是民事权利,是用益物权中的一种。

2

居住权的设立方式

《中华人民共和国民法典》中规定了两种方式,一是合同约定设立,二是遗嘱设立。以合同约定方式设立的,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款:当事人的姓名或者名称和住所;住宅的位置;居住的条件和要求;居住权期限;解决争议的方法。以遗嘱方式设立居住权的,参照适用民法典物权编第十四章的有关规定,遗嘱生效后居住权必须进行登记。

3

居住权的登记要件主义

《中华人民共和国民法典》第三百六十八条规定,居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。之所以对居住权采取登记发生主义,是因为居住权与租赁权相似,两者可能会产生混淆。规定居住权须经登记而发生,就能够确定其与租赁权的界限,不会发生混淆。另外,还可以从是否有偿及有无期限限制对两者加以区分:居住权的设立以无偿为原则,有偿设立为例外情形;而租赁权的设立以有偿为前提。租赁期限不得超过二十年,但居住权的设立并无明确的时间限制,期限一般具有为长期性、终身性,这表明居住权更为稳定,更有利于居住权人的权利保障。

4

居住权的消灭

依据《中华人民共和国民法典》第三百七十条的规定,居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。本公证员认为,除上述两种情形外还有以下几种途径:一是居住权人对房屋所有权人明确表示抛弃居住权;二是合同约定居住权消灭的条件的,当条件成就时,居住权消灭;三是居住权人故意侵害房屋所有人及其亲属、损害房屋所有人的财产、存在危及住房安全的行为等情况,房屋所有人有权行使撤销权,但行使撤销权必须向法院提出;四是承载居住权的房屋灭失;五是房屋所有权人将房屋转让或赠与给居住权人时,居住权人同时享有房屋的所有权及居住权,发生权利混同则所有权吸收居住权。

5

居住权的限制

设立居住权的标的物仅限于住宅,非住宅不能设定居住权。居住权的设定是一种恩惠行为,具有人身专属性,不得转让、继承。另外,居住权作为用益物权具有特殊性,即居住权人对于权利的客体及住宅只享有占有和使用的权利,不享有收益的权利,不能以此进行出租等营利活动。但是,当事人可以通过居住权合同约定和遗嘱解除不得出租的限制。

办证过程
根据《中华人民共和国公证法》和《公证程序规则》的规定,本公证员对当事人提供的有关材料进行了审核,并对当事人进行了询问,认为当事人提供的材料齐全、意思表示真实,符合公证程序规则的规定,故当场受理了当事人的上述公证,详细告知了当事人有关居住权的法律规定及法律责任和意义,并根据当事人的意思表示为其代书《居住权协议书》。为了在法律规定的范围内最大限度地保障小曾的居住权,小曾与其父母约定,小曾对该房屋的居住权从办理登记之日起至其去世之日止。在上述居住权期间内,经双方同意,可共同前往不动产登记部门办理居住权注销手续,小曾的居住权自办理注销之日终止。不过据本公证员了解,因《中华人民共和国民法典》实施不久,本市的不动产登记部门尚不具备办理居住权登记的条件,故目前还不能办理居住权登记。经本公证员提醒,双方进一步约定了办理居住权登记的期限为自不动产登记部门能够办理居住权登记之日起六个月之内。另外,为了更好地为小曾争取儿子的抚养权,小曾的父母在协议中保证,在小曾居住权期间,未经小曾书面同意,不对外出租和出售该房屋,并同意其与儿子共同居住及生活。小曾与父母在确认本公证员为其代书的《居住权协议书》的内容准确无误后,当即在该协议书上签名。本处依法为当事人出具了公证书。
 案例评析 

居住权立法的目的在于充分发挥房屋的利用效能、尊重所有权人的自主意志,实现家庭成员之间的互帮互助。在现实中,离婚案件的弱势一方、孤寡老人等群体常常面临住房基本需求难以得到满足的困境。《中华人民共和国民法典》将居住权纳入法律之中,那么这一问题将得到较好解决,弱势一方的居住权保障将有法可依。《中华人民共和国民法典》之所以专章规定居住权,是国家对养老问题、住房问题等现实问题的关照,也是为了回应我国社会对居住权制度的需求,具有重要的社会意义和法治价值。

 

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