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疫情期间,房东该不该减免租金?您关注的“租金减免” 来啦~

作者:长沙律师事务所 来源:商律 时间:2020-02-26 23:56:23 阅读:

[导读]: 随着疫情的蔓延,各地的防控措施愈加严厉,疫情对经济生活的影响也越来越深入。其中遭受打击最大的是传统的餐饮、娱乐、服装零售等线下店铺的经营者,网络上减免房租的呼声高涨,部分业主主动减免房租,但同时也有部分业主表示自己也是肺炎疫情的受害者,房贷还款、信用卡还款等压力巨大。肺炎疫情期间各方权益如何平衡?本文将对商业物业在疫情防控期间租金减免相关问题进行简要分析。

  一、在疫情中,减免房屋租金的法律依据是什么?

  (一)不可抗力

  根据我国《民法总则》以及《合同法》的规定,不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况笔者认为“疫情”本身属于典型的不可抗力,但应当根据影响大小、因果关系等因素在个案中灵活适用。对此最高院早在2003年的“非典疫情”期间就作出了明确的指导性意见,在此不在赘述。因此在一定条件下,承租人可依据《合同法》第一百一十七条之规定,要求减免租金。

  (二)公平原则或情势变更

  疫情属于不可抗力并无疑问,但是否影响到租赁合同的实际履行却需要根据实际情况进行分析。如政府未强制关停,但是经营确受疫情影响,且继续经营可能会造成人群聚集、疫情传播且明显对承租人不利的场所,如酒吧、舞厅、酒楼等,如此时承租人选择不继续使用租赁房屋,则承租人也可根据公平原则或情势变更来要求减免部分租金。

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  二、在疫情中,所有的房屋租金都可以要求减免么?

  疫情这个不可抗力是绝对的,但是要想在房屋租赁法律关系中援引不可抗力作为减免租金的法定事由,是相对的,是需要有条件的,可大致分以下几种情况:

  01

  (一)对于租赁房屋的用途为用于生产经营,已有明确行政管控政策导致无法实现使用目的,则应当免除租金

此种情况是指因政府及有关部门为防治新型冠状病毒疫情而采取行政措施直接导致租赁合同不能履行的情况。如根据政府的要求关停的网吧、KTV、酒吧、电影院、大卖场、餐饮场所、农贸市场等。又如因政府政策延长假期造成无法开工的工厂导致工厂未能用于生产经营的。由于此时出租人因行政管控而无法提供可供承租人持续正常使用的租赁房屋,则承租人也当然无需支付相应的租金,同时出租人无需承担无法提供适格租赁房屋的违约责任。如人民法院审理的大连鹏程假日大沐有限公司与大连正典表业有限公司房屋租赁合同纠纷案和上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷案中涉案的房屋分别用于经营野生动物(有完善的行政许可手续)和娱乐业,因受“非典”疫情的影响,行政机关责令关停,致使租赁物无法使用,法院判决免除停止使用期间的租金。

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  02

  (二)承租人仍继续使用租赁物用于经营,但受疫情影响收益明显减少甚至亏损的,可请求减免部分租金

此种情况是在疫情期间,承租人一直占有并使用着租赁物用于经营活动,因此免除租金是明显不符合情理的。因疫情对生产经营产生了明显的影响,如因疫情给社会公众造成的恐惧或政府限制人员外出导致商场人流明显减少的,疫情导致物流、交通畅严重影响生产经营且导致承租人收益明显减少甚至亏损的,承租人可据此为由要求减少部分租金。对此,法院亦可酌情减免部分租金。

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  03

  (三)承租人仍继续使用租赁物用于经营,疫情并未导致其收益明显减少的,不可请求减免租金

  如疫情并未影响其生产经营甚至导致其经营收益明显高于日常情况的,如用于开设药店或销售防护用品的房屋获得了比往常更大的收益,承租人不可主张减免租赁。对于仍继续使用租赁物用于经营活动,其收益减少不明显的,亦不可请求减免租赁。具体理由如下:1.确实使用了租赁房屋,造成了租赁房屋的现实损耗折旧;2.承租人自身有一定的价值判断,如在疫情爆发后承租人仍继续使用租赁房屋,则应当视为其自身已经在此情况下做出了一个商业判断,认为使用租赁房屋仍可产生收益。因此如事后产生了亏损,应视为疫情产生后的情况下,承租人自愿承担的商业风险,不可据此溯及既往;3.亏损的因果关系无法确定,因为生产经营亏损的原因无法证明确系房屋租金不调整造成的,也可能是物价上涨或人力资源成本提高造成的,还可能是因承租人自身的经营能力弱造成的,如仅降低房屋租金来弥补承租人,不符合公平原则。

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  04

  (四)承租人在疫情期间使用用于居住功能的租赁物的,不可主张减免租金

  疫情发生期间,疫情虽对承租人使用其所承租的用于居住的房屋带来有所不便,但并未影响到原租赁合同目的中的使用用途,不可主张减免租金。承租人因疫情原因“居家隔离”是承租人承担法定责任的表现,未影响租赁物的居住功能,亦不可主张减免租金。

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  05

  (五)因疫情原因导致承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的租赁物的,可主张减免租金

如因疫情原因,租赁物被封锁、因行政管控承租人无法回到住处使用所承租的居住房屋的,因承租人并未享受居住房屋的利益,未能实现租赁合同目的,就如前面案例所述用于经营的承租人停业不予经营样,应可向出租人主张减免租金。

  三、出租人(业主)可否申请对疫情影响期间的房屋贷款、信用卡还款进行延期?

  根据2020年2月1日,中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局五部委《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,对于下列四类人群,金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜,灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限。

  疫情防控期间因不便还款发生逾期的,不纳入征信失信记录通知中明确的四类人群包括:对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群。对于其他类人群,暂未出台相关政策,需要根据具体情况酌情适用。

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  (来自新浪财经 “律师解读:疫情中房租能否减免?租赁合同能否解除?”)

  建议

  1、房租的减免要看疫情是否给企业造成了严重的影响,如果有影响,影响有多大。以武汉为例,绝大部分的企业都停业了,这种就属于极为严重的情形,且又属于不可抗力因素,可以直接和房主沟通要求减免。

  2、如果影响不是特别大,只是一定的影响,可以结合实际情况,和房主沟通,请求减少一部分租金。

  3、如果想减免租金前,比较好密切关注当地政府出台的一些关于减免租金的文件。这些文件是比较好的谈判的筹码!

  4、务必做好取证工作。做好取证工作,一方面可以增加谈判筹码,另一方面如果实在是协商不成,可能会走法律途径。而走法律途径,打官司,打的就是证据!

  疫情之下房东是否应减免房租,在符合条件的情况下,可以作为不可抗力减免房租,这是善举,可以倡导,可以用指导性文件,根据具体情况个案适用或者较大规模适合亦可,但也绝不能道德绑架全部一刀切,房东给租客减免房租,银行给不给房东减免房贷?租客不容易,房东也不容易,房东的损失也要看到,要看到不同行业不同情况的具体差别。另外重要的是,国家不能缺位,应该尽可能多出台一些些扶持政策

  附:房租减免申请书

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